【一発で解決!】〜失敗しない解体業者の選び方〜業者探しをする前に知って欲しい重要な3つのポイント

【一発で解決!】〜失敗しない解体業者の選び方〜業者探しをする前に知って欲しい重要な3つのポイント

・「ご両親が住まれなくなり空き家となる実家」
・「放置していた空き家の管理について役所から通知が届いた」
・「建替のため既存の家屋を一度解体して更地にする」

解体する理由は様々ですが、解体業者をお探しの際「どこに依頼すればいいのかわからない」「信頼できる業者ってどこ?」「どういったところに注意して業者を選べばいいのかわからない」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。

今回記載した「解体工事を依頼する業者を選ぶ上で重要な3つのポイント」を参考に適切な解体業者を選びましょう。

 

▽目次▽

解体業者に『得意ジャンル』があることを知っておこう

ユンボ(重機)を使用した解体工事を主とする業者

引用 : 市川雅樹さま投稿 https://www.youtube.com/user/mujilife/featured

一般的に「解体工事」と聞いて連想するのは、上の動画のようにユンボなどの重機を使用した工事ではないでしょうか。実際に90%近くは重機での解体工事になります。

重機を使用した解体工事のメリット

・解体するスピードが早い
・少人数での作業が可能で費用が抑えられる
・樹木の抜根やブロック塀解体、解体後の整地などにも重機が使用できる
・コンクリート造の解体や鉄骨の運搬などパワーが必要な解体工事に強い
・地中梁のような地下構造物の解体、掘り起こしが可能

 

 人力よりもスピーディーに解体でき、パワーの必要な作業では重機が必要になる場面も多くなります。
コンクリート造の建築物・ビル解体
といった場合、重機を使用した解体工事が基本となり
木造家屋の場合でも条件が整っていれば重機を使用することで工期を短縮することができます。


重機を使用した解体工事のデメリット

・繊細かつ慎重さを要する作業には不向き
・パワーがありすぎるために一瞬の操作や判断ミスで大事故に繋がる
・重機が入れない立地では使用できない

 

隣の家との距離が近い(近接している)、長屋の切り離しなど、繊細さや慎重さを要する解体工事の場合、重機での解体工事は困難になります。
また、解体工事での事故は重機を使用した工事で起きることが多く、(単純に重機を使用した解体工事の割合が多いということもありますが)不注意や操作ミスが起きた際、構造物に加わる力が大きいことで一瞬にして倒壊するケースや思わぬ飛来物による怪我などもよく見られます。
当然ですが、重機が入れない立地では使用できません。

Point!

重機での解体を主とする業者の中にも、大型のビル解体などを専門に行なっている業者と一軒家などの解体工事を行う業者がありそれぞれ解体に必要なノウハウも変わってきます。
一軒家の解体の場合、大規模な解体を専門とする業者に依頼しても、実際に施工する業者は下請け業者であることがほとんどで中間マージンが発生し割高になるためあまりオススメできません。

手作業(手バラシ)での解体工事を主とする業者

解体工事の中には重機が入れないため、全行程を手作業で行う“手バラシ解体”や、危険な箇所・繊細な箇所だけを部分的に手作業で解体する案件も少なくありません。

手作業での解体工事のメリット

・重機と比べ騒音や振動、粉塵や埃での近隣トラブルが少ない
・上部から順に解体していくため倒壊・崩落といった恐れが少ない
・長屋の切り離しなど繊細な作業が可能
・パーツ毎に順を追って解体していくので廃材が混在しない
・周辺環境を確認しながら進めやすいため安全の配慮がしやすい
・釘や木屑などの飛散物が少ない

 

基本的には何らかの理由で重機が使用できない案件に対して手作業での解体を行う形になります。
また、建築リサイクル法により重機のみで解体する「ミンチ解体」は禁止されているため、現在では「重機併用の手作業解体」が主流となっています。
騒音や振動、粉塵による近隣トラブルが少なく、安全面においても危険な箇所は慎重に作業を進めることができる点もメリットと言えるでしょう。


手作業での解体工事のデメリット

・人力のため重機と比べ工期がかかる
・重機が入れない案件の場合、廃材の運搬などで費用が割高になる傾向がある
・人力のみでは行えない作業工程が発生する場合もある

 

手作業の場合、建築方法によっては人力ではどうにもならないような作業工程も発生します。
重機と比べると家屋を解体する工期は遅くなりますが、廃材の分別が容易なため全体的な工期は大きく変わらないこともあります
「手作業で解体工事を行わないといけない」 = 重機で解体できない何らかの理由があり、階段の上に建っている家屋や細い私道の奥にある家屋などは廃材の運搬が困難で費用が高くなる傾向があります。

Point!

手作業での解体工事を主とする業者は非常に少なく、そもそも依頼する業者を探すことが困難です。
これには、業界的な職人の高齢化による問題と(重機解体よりも圧倒的な体力を要するため)事務所や営業マンを雇うような経営スタイルではない点、インターネット上での露出がなく直接依頼主と繋がる接点がないといった理由があります。
不動産会社や工務店、大手解体業者に依頼しても実際にはこういった下請け業者が施工していることがほとんどですので直接依頼できる業者を見つけることで解体費用の20〜30%以上コスト削減できることも少なくありません。

重機・手作業どちらの業者にも言えるのは、
・「専門とする分野」では知識・経験・ノウハウがあり、工期や安全面・費用に影響する
・信頼できる業者に直接することで余計な中間マージンのコストを削減することができる
ということです。

信頼できる業者を見極めるには?と疑問に思われた方は次項を参照ください。

 

解体業者の“良し悪し”を見極めるポイント

解体業者の良し悪しの見極めポイント

価格の妥当性を見極める

解体工事費用の内訳は大きく分類すると下の5項目に分かれます。

大まかな工事費用の内訳
  • 仮設工事費用足場や養生、仮設電気などを設けるための費用
  • 解体工事費用家屋を解体するために必要な費用
  • 廃材処分費用解体によって発生した廃材の処分費用
  • 整地費用整地に要する費用
  • 諸経費工事車両の燃料代、駐車場代、近隣挨拶費用など

(※案件毎にこの他にもイレギュラーな費用が発生するケースもあります。)

解体業者によって見積りの記載事項は異なりますが、中には詳細に作業内容を記載することで依頼主に必要以上の費用を請求しようとする業者も見かけられます。
各項目の詳細を表記して作業単価を出すことは一見親切なように思われますが、「解体工事費用」の項目があるにも関わらず「浴室解体工事」といった形で重複して別途請求しているケースなどもありますのでご注意ください。
見積に記載された項目の意味がわからない場合や、納得できないところは率直に質問してみるとよいでしょう。

解体費用の内訳の比率
  • 仮設工事費用5〜10%
  • 解体工事費用30〜40%
  • 廃材処分費用15〜25%
  • 整地費用5〜10%
  • 諸経費5〜10%
  • 営業利益15〜25%

見積の内容がこの様な割合になっていれば優良業者と思っていいのではないでしょうか。
とはいっても、「営業利益」という項目を見積に載せる業者はありませんし、対象家屋の構造や立地条件などで費用は変動するため、正確な基準値は出せませんが参考程度に考えて頂ければよいかと思います。
また、解体業者は「費用の総額」を先に決めて内訳を上記のように振り分ける訳ではなく
各項目に実際に必要な日数、費用などを算出した上で見積を作成するので、「結果的に上記のような割合となる傾向がある」という程度にご覧ください。

坪単価について

「坪単価」に関しても上記と同じ様に、解体業者は坪単価を基に見積を作成するわけではありません。
何日×何人で解体できるという工程表を基に出した金額を坪数で割った値が依頼主にとってわかりやすい坪単価という数字になる。
と思って頂ければいいのではないでしょうか。

例)30坪の平家を解体する場合
解体業者Aは5人がかりで10日間かけて解体できる工程を組んだとすると
5人×13000円(職人一人当たりの平均日当)×10日間 = 650,000万円 
650,000万円 ÷ 30坪 = 21,666円 / 坪単価約2.2万円となります。

解体業者Bが5人×8日間で解体できる場合は解体費用が520,000円坪単価は約1.7万円となります。

このように、各業者が職人の知恵や技術、道具や重機といったそれぞれのリソースを駆使して自社で請け負うことができる金額を依頼主に提示し、その金額を坪数で割った値が坪単価であると考えて頂ければ捉え方が少し変わるのではないでしょうか。

結局のところ坪単価は各業者のレベルを測る数値ですので、その地域の相場となる平均坪単価を見たところで参考にはなりません。
“実在する物件”のあらゆる条件を踏まえた上で「この業者は〇〇円で請け負える」「あの業者だったら〇〇円で請け負える」と比較しない限り、高いのか安いのかという判断はできないと考えた方がよいでしょう。

解体工事の内容を確認する

どんなに解体費用が安くても、工事内容に手抜きがあっては意味がありません。発注時に気をつけるべきポイントと見極め方法を確認しておきましょう。

安全面の配慮

解体工事を行う上で一番気をつけなければならないのが安全面です。
家屋の倒壊や重機の接触によってお隣の家屋や住人に危害を与えてしまったり、通行する近隣住民の方に怪我を負わせてしまっては大変な問題になります。
また、解体工事は建築業界の中でも最も怪我の多い工事と言われていますので工事業者自信の安全管理も注意すべき点となります。

チェックしておくべきポイント

・足場養生の内容を確認

足場や養生シートにも様々な種類があり、中には防塵防音のシートもあります。対象家屋の周辺環境を考慮してどの程度の足場や養生シートを設置する予定か確認してみましょう。

・工事保険に加入しているか

解体工事中、何らかの理由によりお隣の家屋や車両に損害を与えた、または通行人に危害を与えてしまったといった際に工事保険に加入していることがとても重要になります。
万が一悪徳な業者に捕まり「その傷は元々ついていた!」などと開き直り、お隣の方と揉めてしまうと最悪な場合、裁判沙汰に発展してしまうようなこともあります。
工事保険加入の有無をしっかりと確認しておきましょう。

・対象家屋を解体する上でどんな危険性が予想されるか

危険を予知・予測できるのは一番重要な能力です
経験豊富で優秀な解体業者は周辺の環境や、解体する家屋の状況を把握した上でどのような問題点があるか・どのような危険性があるのかを予測しその問題に対して対策を立ててから施工に入ります
現場調査に立ち会い、状況や安全対策について聞いてみるとよいでしょう。

近隣への挨拶・清掃

解体工事は騒音や振動、前面道路の使用など様々な点で近隣住人の方々に迷惑をかけることになります。
着工前の挨拶や工事期間中の気配り周辺道路などの清掃、完工後の挨拶が丁寧にできる業者を選びましょう。
近隣とのトラブルの大半はコミュニケーション不足から発生します。
更地にして住まれなくなる場合も、建替や駐車場として今後も利用していく場合も近隣とのトラブルは避けたいものです。礼儀正しく、近隣への配慮の行き届いた業者を選びましょう。

見極めのポイント

ホームページや検索で、業者の雰囲気や評判を確認する。
電話応対や現場調査の際に担当者の対応を見ておきましょう。どれだけ取り繕っても、会社の体質や雰囲気はあらゆる所に出てくるもの。
業者の大小に関わらずそこで“働く人”を見れば社風は見えてきます。
少しでも多くの情報を得るために現場調査や電話問い合わせ時には人柄もチェックしておきましょう。

 

仕上りの状態

解体工事後、土地の利用方法によって仕上りに求める整地方法は異なります。
今後の利用方法も検討しておくことで仕上がりに求める整地方法を事前に相談することができます。

解体工事後によくあるトラブルとして

・「隣家との境界ブロックや歩道との境界が壊れている」

・「土地を利用する際に地中に廃材の埋め戻しが見つかった」

といった問題が発覚することもあります。
補修や、地中埋設物の取り出しに改めて費用が発生することのないように注意しましょう。

上記トラブルに関しては、事前に確認をとることが難しいかと思われます。
トラブルが起きた際に正直に報告し、補修までの対応を行う信頼できる業者
を選ぶよう気をつけましょう。
契約書を交わす際に、地中へ埋め戻しや補修の内容を確認しておくことも重要です。
時間があれば、工事期間中に現場に顔を出すことも抑止力となります。

 

法令遵守

解体工事では建設リサイクル法や廃棄物処理法、アスベスト対策に関する法律など様々な決まりを守って工事を行わなければいけません。
中でも解体業界で一番問題になっているのが廃材の不法投棄です。
解体工事で発生した廃材を違法に処理することで処分費用を浮かせ利益に回そうとする業者や、極端に安い見積を提出することで受注数を増やそうとする業者にはご注意ください。
不法投棄を行う業者の見極めとしては、廃材の処分時に必要となるマニフェスト(産業廃棄物管理票)を確認することでできます。
契約段階や現場調査の段階で、マニフェストのコピーを受け取るようにしておきましょう。
過去の実績の中で発生したマニフェストを見せてもらうことで適切な処置をおこなっているか着工前に確認することも可能です。

発注先(依頼先)の違いによるメリット・デメリット

不動産会社に依頼するパターン

解体後の土地の売買を仲介してもらう際は不動産会社に解体工事の手配を依頼することが多いでしょう。
また「知っている業者がいない」「どこに依頼したらいいかわからない」「住居に関することだから」といった理由から、解体工事の依頼を不動産会社へ相談する方も少なくありません。
不動産会社は土地の売買や仲介、管理を行う会社ですので当然の事ながら直接解体工事を行うことはありません
解体工事に対しての知識や現場を管理するノウハウがある訳ではないので、多くの場合下図のように交流の深い業者へ委託する形になります。

発注パターンA

メリット:

・土地の売却、解体後の建設予定が決まっている場合など売買契約から解体、建設までの手配や手続きを一括で任せられる
・解体業者とのやり取りは基本的に不動産会社に任せられる
・解体の仕上がりに対しての確認など、素人目にはわからないところを不動産会社が確認してくれる

デメリット:

・上図のように下請け、孫請け仕事になるため業者を挟んだ分だけ中間マージンが発生し費用が高くなる
・工事中の現場管理に関しては下請け業者が行うため不動産会社自体が現場同行を詳しく把握しているわけではない

Point!

解体工事単体で考えると、不動産会社に発注した場合の費用はまず高くなると思っていいでしょう。
解体後の売買契約まで含めて依頼する場合は一括でお願いする形が多くなるかと思われます。
売却の目処が立つ事でようやく解体工事に踏み切れるという状況では不動産会社に一括で依頼する流れになりがちですが、解体はご自身で解体業者へ依頼売却の相談は不動産会社へとそれぞれ分けることができれば費用を抑えるかもしれません。
売買の相談をする前に一度、解体業者に見積依頼をしてみると価格の基準が判断しやすくなるでしょう。

工務店に依頼するパターン

既存の家屋を解体して新築で建て替えるといった場合は、解体から新築施工までを工務店やハウスメーカーに一括で依頼する形が殆どです。
この場合も上記の不動産会社と同様に、下請け業者へ委託する際の中間マージンの発生や現場管理に向かう現場監督の人件費や交通費などが費用に割り増しされます。

最近では分離発注といって、施主が解体業者に直接依頼するケースも増えて来ていますので発注先の工務店やハウスメーカーに一度相談してみるとよいでしょう。
分離発注を行う場合は、解体工事後の仕上りを新築の仕様に合わせておく必要があるため業者間のやり取りがしっかりとできる解体業者を選ぶことが重要になります。

発注パターンB

メリット:

・現場管理、解体後の仕上がりなど全て一括で工務店やハウスメーカーが取り仕切ってくれる
・不動産会社と同様に解体業者探しや、やり取りの手間が発生しない
・解体工事から新築施工までのスケジュール調整がスムーズに行いやすい

デメリット:

・下請け業者に委託することが殆どで、中間マージンや現場管理のコストが上乗せされる
・具体的な解体工事の内容に関しては実質施工業者任せになる

Point!

工務店やハウスメーカーが下請けの解体業者に委託した場合、現場や安全管理、仕上がりの指示やトラブル発生時の対応など一任する形になります。
解体費用と業者とのやり取りの手間などを考慮して選択しましょう。
中間マージンの割合は各社で変わりますので、直接解体業者に依頼した場合と大きく費用が変わる場合もあります。
不動産会社に依頼する際と同様に、事前に解体費用の見積を取っておくことで価格の基準を把握しておくとよいでしょう。

直接解体業者に依頼するパターン

解体費用を抑えるためには解体業者へ直接依頼するパターンが最も安くなることは間違いありません
専門業者ならではの知識と経験であらゆる状況に対応してもらえる点や、助成金の情報など専門分野ならではのアドバイスがもらえるのも大きなメリットです。
ただし個人と業者間でのやり取りとなるため不安な点も多くなりますので、信頼できる業者選びが重要になります。

発注パターンC

メリット:

・余分な中間マージンが発生しないため他の選択肢と比べ平均20〜30%のコストダウンに繋がる
・直接やり取りすることで問題点や注意点、解体後の使用方法に最適な整地などアドバイスがもらえる
・助成金の申請方法など解体工事を専門としている業者ならではの情報を教えてもらえる

デメリット:

・そもそも解体業者の露出が少ないため探し出すのに手間がかかる
・個人と業者のやり取りのため不親切な業者にあたってしまうと手抜き工事や不法投棄などを見抜くことが難しい
・その後の建築予定がある場合などは業者間を取り次ぐ必要がある

Point!

実質的に一番コストは抑えられるものの、依頼主に特別な知識がない限り解体工事の注意点や仕上がり、手続き等わからないことばかりで行き詰まってしまうかもしれません。

・自社施工であること
・実績豊富な解体業者であること
・廃材の処分を適切に行なっているかマニフェストの確認をする
・相見積りを取る事で価格の相場を把握する
・分離発注を行う場合は業者間のやり取りをしっかりと行なってくれる業者を選ぶ

・責任の所在や問題発生時の対処についてしっかりと契約書を結ぶこと
・専門的な箇所や判断が必要な部分にアドバイスをしてくれる業者を選ぶこと

上記項目に注意して解体業者を選ぶ事で、信頼できる業者を見極め、大幅にコストダウンすることができます。

まとめ

解体業者を選ぶ際は、まず直接解体業者に発注するのか不動産会社や工務店経由で依頼するのかを見極めましょう。
“業者探し”や“業者とのやり取り”を煩わしく感じる方もいらっしゃいますが、直接解体業者に発注することで平均20〜30%のコストダウンが見込めます。
解体に関する知識がない方でも、普段から解体工事を専門としている業者に相談することで大抵の問題は解決します。
何かしらのトラブルが起きた時のために、しっかりと契約書を結んでおくことで責任の所在や補償の問題にも対応できます。
真っ当な解体業者であれば契約書は用意されているはずですので、契約書の有無も業者見極めのポイントとして確認しておきましょう。

解体工事は人生でそう何度も経験することでもないため、わからないことばかりで苦労することも多いと思いますが、信頼できる業者を見極め「安全に」「適正価格で」工事を行なってくれる解体業者を選びましょう。

 

関連記事もチェック

 

LINEでのご相談・お問合せも受付ています。

下記リンクより「友だち追加」をしてからご相談ください。

不明な点やご相談など御座いましたら、お気軽にお電話やメールにてご連絡ください。

関連記事

  1. 解体工事のトラブルを防ぐ近隣挨拶の重要性
  2. LINEでのお問合せ方法
  3. 補助金の算出方法 誤解している人が多い北九州の解体補助額の算出方法
  4. 解体工事に伴う危険と安全な業者の選び方
  5. 解体工事の依頼前に準備するべき事と解体後の手続き
  6. 解体費用に直結する腕の良さと工期の関係
  7. 施主にも罰則が科される解体工事の不法投棄
  8. 解体費用の内訳詳細と価格の違いを産む要因

antique shop FOREST

関連記事一覧

  1. 【一発で解決!】〜失敗しない解体業者の選び方〜業者探しをする前に知って欲しい重要な3つのポイント
  2. 不動産登記法のイメージ
  3. 補助金の算出方法
PAGE TOP